Wohnung kaufen ohne Eigenkapital: was möglich ist und was nicht

Kann man eine Wohnung ganz ohne Eigenkapital kaufen?

Möglich ist es nur, wenn eine Bank den Kaufpreis und die Kaufnebenkosten vollständig finanziert, und das entscheidet sie im Einzelfall nach Einkommen, Sicherheiten und der Wohnung selbst. Keine der amtlichen Quellen, die wir gelesen haben, sagt, dass ein Kauf ohne Eigenkapital gefördert wird.

„Ohne Eigenkapital“ heißt also: Sie leihen sich auch das Geld für Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch. Diese Kosten erhöhen den Kredit, ohne den Wert der Wohnung zu erhöhen. Je größer der Kredit im Verhältnis zum Wert, desto mehr Sicherheit verlangt die Bank in anderer Form, etwa über Ihr Einkommen. Eine Rate, die heute knapp passt, muss auch dann noch passen, wenn das Hausgeld steigt oder die Zinsbindung endet.

Welche Kosten bezahlen Sie in jedem Fall?

Die Kaufnebenkosten: 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer und die Gebühren für Notar und Grundbuch. Einen Freibetrag für Erstkäufer gibt es in Nordrhein-Westfalen nicht, und eine pauschale Prozentzahl für Notar und Grundbuch ist amtlich nicht belegt (Grunderwerbsteuersatz NRW, § 3 GrEStG).

Die Bundesnotarkammer rechnet als Beispiel den Kauf einer Eigentumswohnung zu 160.000 Euro vor (Bundesnotarkammer, Beispiele Notarkosten). Mit der Grunderwerbsteuer und den Grundbuchgebühren nach derselben Tabelle ergibt sich:

Bei einer Wohnung zu 500.000 Euro sind es nach derselben Methode 36.707,50 Euro. Dazu kommen Auslagen und Umsatzsteuer des Notars, die Kosten der Grundschuld und, wenn vereinbart, die Maklerprovision. Die Gebühren richten sich nach dem Kaufpreis als Geschäftswert (§ 47 GNotKG) und der Gebührentabelle (GNotKG, Gebührentabelle).

Welche Förderung gibt es für Käufer in Nordrhein-Westfalen?

Zwei Programme sind für Wohnungskäufer in Düsseldorf wichtig, und beide setzen Bedingungen. Keines finanziert den ganzen Kaufpreis.

KfW-Förderkredit 300: Wohneigentum für Familien, Neubau

Für Familien mit Kindern und Alleinerziehende, die klimafreundliche Wohnimmobilien bauen oder kaufen, Effizienzhaus-Stufe 40. Das Haushaltseinkommen darf höchstens 90.000 Euro im Jahr bei einem Kind betragen, plus 10.000 Euro für jedes weitere Kind. Der Kredit beträgt je nach Kinderzahl und Stufe 170.000 bis 270.000 Euro, mit bis zu 35 Jahren Laufzeit und bis zu 10 Jahren Zinsbindung. Der Kauf eines Grundstücks wird nicht gefördert (KfW 300 Wohneigentum für Familien). Was das für eine Neubauwohnung heißt, steht unter KfW-Förderung für eine Neubauwohnung.

NRW.BANK.Wohneigentum

Für den Bau oder Erwerb selbst genutzten Wohneigentums in Nordrhein-Westfalen. Das zu versteuernde Einkommen darf bei einer Person 75.000 Euro, bei mehreren 100.000 Euro nicht übersteigen, plus 20.000 Euro je Kind unter 18 Jahren. Finanziert werden bis zu 50 Prozent der förderfähigen Kosten, bei 10 bis 35 Jahren Laufzeit (NRW.BANK.Wohneigentum, Merkblatt 05/25).

Jung kauft Alt

Für Familien, die eine ältere Immobilie der Effizienzklasse F, G oder H kaufen und sie innerhalb von 54 Monaten auf den Standard Effizienzhaus 85 EE oder Denkmal EE sanieren (NRW.BANK, Jung kauft Alt). Für einen unsanierten Altbau kann das passen; was dabei sonst zu prüfen ist, steht unter Altbauwohnung kaufen.

Zinssätze nennen wir nicht: Sie ändern sich laufend und stehen aktuell bei KfW und NRW.BANK.

Wie viel Eigenkapital ist sinnvoll?

Eine gesetzliche oder amtliche Mindestquote gibt es nicht; wie viel Eigenkapital eine Bank erwartet, legt sie selbst fest. Für Ihre eigene Planung ist eine Untergrenze sinnvoll: die Kaufnebenkosten. Wer sie aus Erspartem zahlt, finanziert nur den Wert der Wohnung.

Halten Sie außerdem eine Rücklage außerhalb der Finanzierung: für Reparaturen in der eigenen Wohnung und für den Fall, dass die Gemeinschaft nach der Jahresabrechnung Nachschüsse beschließt (§ 28 WEG Abs. 2). Wie das Hausgeld zustande kommt, erklärt die Seite Hausgeld einer Eigentumswohnung.

Wie rechnen Sie den Kauf vorher durch?

In fünf Schritten, und alle Zahlen schriftlich. Rechnen Sie nicht mit der Rate, die ein Inserat verspricht, sondern mit einem Angebot Ihrer Bank für genau diese Wohnung.

1. Kaufpreis plus Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch ergibt den Gesamtbetrag.
2. Davon ziehen Sie Ihr Eigenkapital und mögliche Förderkredite ab. Der Rest ist das Bankdarlehen.
3. Für das Darlehen holen Sie ein schriftliches Angebot mit Rate, Zinsbindung und Restschuld am Ende der Zinsbindung ein.
4. Zur Rate addieren Sie das Hausgeld laut Wirtschaftsplan und die Kosten der eigenen Wohnung.
5. Prüfen Sie, ob die Summe auch passt, wenn das Hausgeld steigt oder die Anschlussfinanzierung teurer wird.

Wer eine Wohnung vermieten will, rechnet anders, weil Miete hereinkommt und der Mieterschutz in Düsseldorf Grenzen setzt. Das steht unter Kapitalanlage ohne Eigenkapital.

Wie bereiten Sie das Gespräch mit der Bank vor?

Mit vollständigen Unterlagen zu Ihnen und zur Wohnung. Banken prüfen beides; je vollständiger die Mappe, desto schneller die Antwort.

• Einkommensnachweise und eine Übersicht über laufende Kredite und Verpflichtungen
• Exposé, Grundriss und Wohnfläche der Wohnung, Energieausweis
• Teilungserklärung, Wirtschaftsplan und die letzte Jahresabrechnung der Gemeinschaft
• Ihre Rechnung der Kaufnebenkosten und die Angabe, welche Förderung Sie beantragen

Wer Ihnen ein Immobiliardarlehen vermittelt, braucht dafür eine eigene Erlaubnis nach § 34i GewO; ab dem 20.11.2026 regelt § 34k GewO die Vermittlung anderer Verbraucherdarlehen (BGBl. 2026 I Nr. 139 (§ 34k GewO)). Lassen Sie sich die Erlaubnis zeigen. Wir suchen für Sie die Wohnung; für die Finanzierung sprechen Sie mit Ihrer Bank oder einem zugelassenen Vermittler. Diese Seite ist allgemeine Information und keine Finanzierungsberatung.

Quellen: KfW 300 Wohneigentum für Familien, NRW.BANK.Wohneigentum, Merkblatt 05/25, NRW.BANK, Jung kauft Alt, Bundesnotarkammer, Beispiele Notarkosten, § 47 GNotKG, GNotKG, Gebührentabelle, GNotKG, Kostenverzeichnis, Grunderwerbsteuersatz NRW, § 3 GrEStG, § 28 WEG, BGBl. 2026 I Nr. 139 (§ 34k GewO). Abruf am 13. und 14.11.2026. Diese Seite ist allgemeine Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.