Wohnung kaufen in Düsseldorf-Bilk und sechs weiteren Stadtteilen

Wie unterscheiden sich die Preise zwischen den Stadtteilen?

Deutlich: Zwischen der Mitte der Richtwerte in Gerresheim und in Pempelfort liegen 1.600 Euro je Quadratmeter. Düsseldorf hat zehn Stadtbezirke mit 50 Stadtteilen (Stadt Düsseldorf, Stadtbezirke), und der Gutachterausschuss weist Immobilienrichtwerte nicht je Stadtteil aus, sondern für einzelne Zonen innerhalb der Stadtteile.

Wir haben die Zonen für Eigentumswohnungen in sieben Stadtteilen zusammengefasst, nach denen Käufer besonders häufig suchen. Oberkassel steht zum Vergleich in der letzten Zeile und hat eine eigene Seite.

Der Grundstücksmarktbericht 2026 enthält keine Kaufpreise je Stadtteil. Er ordnet die Stadt in Lageklassen und nennt typische Richtwerte mit Beispielen: einfache Lagen wie Garath, Rath, Reisholz und Lierenfeld mit 2.700 bis 4.300 Euro, mittlere bis gute Lagen wie Flingern, Benrath und Mörsenbroich mit 3.700 bis 5.500 Euro und hochwertige Lagen wie Oberkassel und die Altstadt mit 5.400 bis 9.600 Euro je Quadratmeter (Grundstücksmarktbericht Düsseldorf 2026, S. 20).

Was kostet eine Eigentumswohnung in Bilk?

In Bilk liegen die vier Richtwertzonen für Eigentumswohnungen zwischen 3.700 und 4.500 Euro je Quadratmeter, in der Mitte bei 4.200 Euro. Unterbilk hat eine eigene Zone mit 5.500 Euro und liegt damit spürbar höher.

Für Käufer heißt das: In Bilk bewegen sich die Richtwerte in einem engen Band, die Unterschiede zwischen zwei Wohnungen entstehen vor allem durch Baujahr, Zustand, Etage und Ausstattung. Wer vermieten will, findet im Mietspiegel für Unterbilk einen Zuschlag von 0 bis 5 Prozent auf die Vergleichsmiete; Bilk selbst steht in der Liste der Zu- und Abschläge nicht.

Wie unterscheiden sich Pempelfort und Derendorf?

Pempelfort ist unter den sieben Stadtteilen dieser Seite der teuerste: Die vier Zonen liegen zwischen 5.100 und 5.600 Euro je Quadratmeter, die Mitte bei 5.250 Euro. Derendorf hat zwei Zonen für Eigentumswohnungen, beide mit 4.700 Euro.

Wer zwischen beiden wählt, vergleicht deshalb weniger den Stadtteil als die einzelne Straße und das Haus. Im Mietspiegel steht Pempelfort in der Gruppe mit einem Zuschlag von 0 bis 5 Prozent, zusammen mit Golzheim, Düsseltal und der Altstadt.

Was gilt für Flingern und Gerresheim?

Flingern liegt mit drei Zonen zwischen 4.200 und 5.300 Euro je Quadratmeter, die Mitte bei 4.300 Euro. Der Grundstücksmarktbericht nennt Flingern ausdrücklich als Beispiel für mittlere bis gute Wohnlagen. Im Mietspiegel steht Flingern-Süd mit einem Abschlag von 0 bis 3 Prozent.

Gerresheim hat sechs Richtwertzonen für Eigentumswohnungen, von 3.500 bis 4.500 Euro, die Mitte bei 3.650 Euro. Das ist unter den sieben Stadtteilen dieser Seite der niedrigste Wert.

Was kosten Wohnungen in Benrath und Kaiserswerth?

In Benrath reichen die vier Zonen von 3.750 bis 5.200 Euro je Quadratmeter. Die Mitte liegt mit 3.775 Euro nahe am unteren Rand, eine einzelne Zone liegt deutlich höher. Auch Benrath nennt der Grundstücksmarktbericht als Beispiel für mittlere bis gute Lagen.

Kaiserswerth hat drei Zonen zwischen 4.000 und 4.900 Euro, die Mitte bei 4.300 Euro, und gehört im Mietspiegel zur Gruppe mit 0 bis 5 Prozent Zuschlag. Im Düsseldorfer Norden gelten in Wittlaer und Angermund eigene Werte: Wittlaer hat eine Zone mit 4.700 Euro, Angermund eine mit 3.500 Euro.

Wie lesen Sie Immobilienrichtwerte richtig?

Als Durchschnittswert für eine gedachte Normwohnung in einer Zone, nicht als Preis Ihrer Wohnung. Die Normwohnung hat 60 bis 120 Quadratmeter; Baujahr, Lage im Haus, Zustand und Ausstattung der tatsächlichen Wohnung führen zu Zu- oder Abschlägen.

Sie finden die Werte kostenfrei in BORIS.NRW, Bodenrichtwerte Nordrhein-Westfalen: Adresse eingeben, Zone anklicken, Merkmale ansehen. In derselben Karte gibt es einen Immobilien-Preis-Kalkulator. Er erzeugt eine Wertauskunft, aber keinen Verkehrswert. Die Rohdaten stellt das Land als offene Daten bereit (BORIS.NRW Immobilienrichtwerte (Open Data)).

Für einen Kauf sind die Richtwerte ein guter Maßstab, um ein Angebot einzuordnen. Liegt der geforderte Preis weit darüber, sollte die Wohnung dafür einen Grund haben, etwa eine Sanierung, die der Richtwert nicht kennt.

Welcher Stadtteil passt zu Ihrem Budget?

Rechnen Sie den Richtwert mit der Fläche, die Sie suchen, und legen Sie die Kaufnebenkosten oben drauf. Für eine Wohnung mit 70 Quadratmetern ergibt die Mitte der Richtwerte diese Größenordnung:

Dazu kommen 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer sowie Notar und Grundbuch. Wer noch zwischen Bestand und Neubau schwankt, liest Neubauprojekte in Düsseldorf; wer vermieten will, Wohnung als Kapitalanlage. Für Oberkassel gibt es eine eigene Seite: Wohnung in Oberkassel kaufen.

Sie suchen in einem dieser Stadtteile? Nennen Sie uns Stadtteil, Größe und Budget im Suchauftrag.

Quellen: BORIS.NRW Immobilienrichtwerte (Open Data), BORIS.NRW, Bodenrichtwerte Nordrhein-Westfalen, Grundstücksmarktbericht Düsseldorf 2026, Stadt Düsseldorf, Stadtbezirke, Mietspiegel Düsseldorf (Haus und Grund, Mieterverein). Abruf am 13. und 14.11.2026. Diese Seite ist allgemeine Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.