Wohnung kaufen als Kapitalanlage in Düsseldorf

Wie kaufen Sie eine Wohnung als Kapitalanlage?

Wie jede Eigentumswohnung, mit zwei zusätzlichen Prüfungen: der Miete, die Sie verlangen dürfen, und dem Mietvertrag, falls die Wohnung schon vermietet ist. Lage, Teilungserklärung, Hausgeld und Zustand prüfen Sie wie ein Käufer, der selbst einzieht.

Der Unterschied liegt in der Rechnung. Wer selbst wohnt, vergleicht die Rate mit der eigenen Miete. Wer vermietet, vergleicht Kaufpreis und Kosten mit der Miete, die die Wohnung dauerhaft erzielen darf, und mit dem, was am Ende nach Steuern übrig bleibt. Diese Rechnung sollte stehen, bevor Sie zum Notar gehen; welche Unterlagen der Gemeinschaft Sie dafür brauchen, steht unter Teilungserklärung lesen.

Was bringt eine vermietete Wohnung in Düsseldorf?

Der Gutachterausschuss misst es mit dem Ertragsfaktor: Kaufpreis geteilt durch die Jahresnettokaltmiete. Für ältere Eigentumswohnungen lag er 2025 im Mittel zwischen 28,8 und 30,9, das entspricht einer Bruttomietrendite von rund 3,2 bis 3,5 Prozent.

In der Stichprobe, aus der der Gutachterausschuss seine Liegenschaftszinssätze ableitet, lag die Nettokaltmiete älterer Wohnungen im Mittel zwischen 10,48 und 11,32 Euro je Quadratmeter, bei Wohnungen ab Baujahr 2005 bei 13,81 Euro (Grundstücksmarktbericht Düsseldorf 2026, S. 81). Der Liegenschaftszinssatz selbst, mit dem Gutachter Ertragswerte rechnen, liegt für Eigentumswohnungen je nach Baujahr bei 2,0 bis 2,3 Prozent (S. 54).

Eine Bruttomietrendite ist keine Rendite in Ihrer Tasche. Davon gehen ab: der Teil des Hausgelds, den Sie nicht auf den Mieter umlegen können, Kosten für Reparaturen in der Wohnung, Zeiten ohne Mieter, Zinsen und Steuern. Was das Hausgeld enthält, steht unter Hausgeld verstehen.

Welche Miete dürfen Sie in Düsseldorf verlangen?

Bei einer Neuvermietung höchstens 10 Prozent mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete, denn Düsseldorf gehört zu den Gemeinden der Mieterschutzverordnung NRW (§ 556d BGB, Mieterschutzverordnung NRW). Diese Regel gilt bis zum 31.12.2029. Mieterhöhungen bis zur Vergleichsmiete sind auf 15 Prozent in drei Jahren begrenzt; diese Kappungsgrenze gilt bis zum 28.02.2030 (§ 558 BGB).

Die Vergleichsmiete ermitteln Sie in Düsseldorf über den Mietspiegel, der seit dem 01.08.2026 gilt. Er ist ein einfacher Mietspiegel nach § 558c BGB, herausgegeben von Haus und Grund Düsseldorf und dem Mieterverein Düsseldorf, nicht von der Stadt. Zwei Werte zur Einordnung: Für Wohnungen ab Baujahr 2011 in guter Lage nennt er im Mittel 15,85 Euro, für Wohnungen bis Baujahr 1948 in mittlerer Lage 9,43 Euro je Quadratmeter Nettomiete. Für Oberkassel, Niederkassel und Carlstadt sieht er einen Zuschlag von 5 bis 15 Prozent vor. Die vollständige Tabelle mit allen Zu- und Abschlägen steht im Mietspiegel Düsseldorf.

Was ändert sich, wenn die Wohnung schon vermietet ist?

Sie übernehmen den Mietvertrag so, wie er ist. Das Gesetz sagt es knapp: Kauf bricht nicht Miete; der Erwerber tritt an die Stelle des Vermieters (§ 566 BGB). Miethöhe, Kaution, Laufzeit und alle Vereinbarungen gelten weiter.

Lesen Sie deshalb vor dem Kauf den Mietvertrag, die letzte Mieterhöhung und die Nebenkostenabrechnung. Eine niedrige Miete können Sie später nur in den Grenzen der Kappungsgrenze anheben.

Ein Sonderfall: Wurde die Wohnung erst nach der Vermietung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und wird sie an Sie verkauft, hat der Mieter ein Vorkaufsrecht (§ 577 BGB). Er kann dann anstelle von Ihnen kaufen, und zwar zu den Bedingungen, die Sie mit dem Verkäufer vereinbart haben (§ 464 BGB). Fragen Sie vor dem Notartermin, ob die Wohnung umgewandelt wurde und ob der Mieter über sein Recht unterrichtet ist.

Wann dürfen Sie wegen Eigenbedarfs kündigen?

Bei einer umgewandelten Wohnung in Düsseldorf frühestens acht Jahre nach dem Kauf. Bundesweit gilt eine Sperrfrist von drei Jahren; Länder dürfen sie per Verordnung in Gebieten, in denen die Versorgung mit Mietwohnungen gefährdet ist, auf bis zu zehn Jahre verlängern (§ 577a BGB). Nordrhein-Westfalen hat sie für Düsseldorf auf acht Jahre festgesetzt, gültig bis zum 28.02.2030.

Wurde die Wohnung vor dem 1. März 2025 umgewandelt und verkauft, gilt noch die Verordnung vom 9. Juni 2020. Prüfen Sie in diesem Fall die Frist mit Ihrem Anwalt oder Notar. Wer eine vermietete Wohnung kauft, um später selbst einzuziehen, plant diese Jahre ein oder sucht gleich eine freie Wohnung.

Welche Steuerregeln sollten Anleger kennen?

Für den späteren Verkauf vor allem die Zehnjahresfrist: Liegen zwischen Kauf und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre, ist der Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig (§ 23 EStG). Ausgenommen sind Wohnungen, die Sie selbst bewohnt haben, entweder durchgehend oder im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor.

Maßgeblich für den Beginn der Frist ist der Tag des Kaufvertrags, nicht die Eintragung im Grundbuch. Bleibt der Gesamtgewinn aus solchen Geschäften im Kalenderjahr unter 1.000 Euro, ist er steuerfrei; ab 1.000 Euro ist der ganze Gewinn steuerpflichtig, denn es ist eine Freigrenze, kein Freibetrag. Wie Mieteinnahmen und laufende Kosten versteuert werden, klären Sie mit Ihrem Steuerberater; diese Seite ist allgemeine Information.

Beim Kauf zahlen Sie wie jeder Käufer 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer (Grunderwerbsteuersatz NRW). Wenn das Eigenkapital knapp ist, lesen Sie vorher Wohnung ohne Eigenkapital kaufen. Wo Anleger in Düsseldorf welche Richtwerte erwarten, zeigt die Seite Stadtteile im Vergleich.

Quellen: Grundstücksmarktbericht Düsseldorf 2026, Mieterschutzverordnung NRW, § 556d BGB, § 558 BGB, § 558c BGB, Mietspiegel Düsseldorf (Haus und Grund, Mieterverein), Stadt Düsseldorf, Mietpreisangelegenheiten, § 566 BGB, § 577 BGB, § 464 BGB, § 577a BGB, § 23 EStG, Grunderwerbsteuersatz NRW, NRW.BANK.Wohneigentum, Merkblatt 05/25. Abruf am 13. und 14.11.2026. Diese Seite ist allgemeine Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.