Teilungserklärung: was beim Wohnungskauf darin steht

Was ist eine Teilungserklärung?

Mit ihr teilt der Eigentümer eines Grundstücks das Eigentum in Miteigentumsanteile, die jeweils mit dem Sondereigentum an einer Wohnung verbunden sind. Rechtlich ist sie eine Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt (§ 8 WEG Abs. 1); das Wort Teilungserklärung kommt aus der Praxis und steht nicht im Gesetz.

Daneben kennt das Gesetz einen zweiten Weg: Mehrere Miteigentümer können sich das Sondereigentum durch Vertrag gegenseitig einräumen (§ 3 WEG). Sondereigentum soll nur entstehen, wenn die Wohnungen in sich abgeschlossen sind. Für jeden Miteigentumsanteil legt das Grundbuchamt ein eigenes Blatt an, das Wohnungsgrundbuch (§ 7 WEG Abs. 1). Dort sind Sie nach dem Kauf eingetragen.

Was gehört Ihnen allein und was allen gemeinsam?

Allein gehört Ihnen das Sondereigentum an Ihrer Wohnung, und es ist fest verbunden mit einem Miteigentumsanteil am Grundstück. Auch Stellplätze können Sondereigentum sein, denn das Gesetz lässt sie als Räume gelten (§ 3 WEG Abs. 1).

Ihr Miteigentumsanteil steht im Grundbuch, zum Beispiel als Bruch wie 50/1.000. Er bestimmt, welchen Teil der gemeinsamen Kosten Sie tragen (§ 16 WEG Abs. 2), und in welchem Verhältnis Sie gegenüber Gläubigern der Gemeinschaft haften (§ 9a WEG Abs. 4). Im Grundriss dieser Website steht das Treppenhaus für diesen gemeinsamen Teil: Es ist der Raum, den Sie täglich nutzen und gemeinsam mit den anderen bezahlen.

Lesen Sie deshalb genau, was die Teilungserklärung Ihrer Wohnung zuordnet. Gehören Keller, Abstellraum oder Stellplatz zum Sondereigentum? Stimmen die Räume, die Sie besichtigt haben, mit dem überein, was im Dokument beschrieben ist?

Was zeigt der Aufteilungsplan?

Der Aufteilungsplan ist die Zeichnung, die zur Teilung gehört. Er ist zusammen mit einer Bescheinigung der Baubehörde über die Abgeschlossenheit der Wohnungen eine Anlage zur Eintragung im Grundbuch (§ 7 WEG Abs. 4).

Für Käufer ist er die beste Kontrolle der Besichtigung. Nehmen Sie eine Kopie mit und vergleichen Sie Raum für Raum: Liegen die Wände dort, wo der Plan sie zeigt? Ist der Keller, den Ihnen der Verkäufer zeigt, im Plan Ihrer Wohnung zugeordnet? Wurde ein Raum später umgebaut, etwa ein Dachboden ausgebaut, kann der Plan davon abweichen. Solche Abweichungen klären Sie vor der Beurkundung mit dem Notar, nicht danach.

Teilungserklärung und Aufteilungsplan bekommen Sie zuerst beim Verkäufer oder beim Verwalter. Beide gehören zur Eintragung beim Grundbuchamt.

Was regelt die Gemeinschaftsordnung?

Sie enthält die Vereinbarungen der Eigentümer, mit denen diese vom Gesetz abweichen dürfen (§ 10 WEG Abs. 1). Auch das Wort Gemeinschaftsordnung steht nicht im Gesetz, das von Vereinbarungen spricht.

Für Sie als Käufer gilt eine wichtige Unterscheidung: Vereinbarungen wirken gegen Sie nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind. Beschlüsse der Eigentümer brauchen keine Eintragung und gelten auch für Sie (§ 10 WEG Abs. 3). Deshalb gehören zur Teilungserklärung immer die Beschlüsse der letzten Jahre.

Ein Punkt verdient besondere Aufmerksamkeit: Die Gemeinschaftsordnung kann vorsehen, dass ein Verkauf die Zustimmung anderer Eigentümer oder eines Dritten braucht (§ 12 WEG). Versagt werden darf sie nur aus einem wichtigen Grund. Fehlt sie, sind Verkauf und Kaufvertrag unwirksam, bis sie erteilt ist. Die Eigentümer können eine solche Regel per Beschluss aufheben, und im Grundbuch muss sie ausdrücklich eingetragen sein.

Was ist die Erhaltungsrücklage und wie hoch sollte sie sein?

Die Erhaltungsrücklage, oft noch Instandhaltungsrücklage genannt, ist das Geld, das die Gemeinschaft für künftige Reparaturen zurücklegt. Das Gesetz verlangt eine angemessene Rücklage (§ 19 WEG Abs. 2 Nr. 4), nennt aber keinen Mindestbetrag.

Wie viel angemessen ist, hängt vom Haus ab: Ein Altbau mit altem Dach braucht eine andere Rücklage als ein Neubau. Den aktuellen Stand finden Sie im Vermögensbericht, der jedem Eigentümer zur Verfügung zu stellen ist (§ 28 WEG Abs. 4). Setzen Sie die Rücklage ins Verhältnis zu den Arbeiten, die in den Protokollen angekündigt sind. Wie sich die Zuführung zur Rücklage im monatlichen Betrag niederschlägt, steht unter Hausgeld verstehen.

Kann man eine Teilungserklärung ändern?

Teile davon ja, und manches sogar per Beschluss. Die Eigentümer können für einzelne Kosten oder Kostenarten einen anderen Verteilungsschlüssel beschließen (§ 16 WEG Abs. 2) und eine vereinbarte Pflicht zur Zustimmung beim Verkauf aufheben (§ 12 WEG Abs. 4).

Ob für eine andere Änderung ein Beschluss genügt oder eine neue Vereinbarung aller Eigentümer nötig ist, klären Notar oder Anwalt im Einzelfall. Für Ihre Kaufentscheidung zählt der Stand, der heute gilt: eingetragene Vereinbarungen plus alle Beschlüsse.

Worauf achten Sie beim Lesen?

Auf alles, was Geld kostet oder einen späteren Verkauf erschwert. Diese Punkte sollten Sie abhaken können:

• Ihr Miteigentumsanteil und was genau zum Sondereigentum gehört
• Keller, Abstellraum und Stellplatz: Sondereigentum oder nicht
• Kosten, die anders als nach Anteilen verteilt werden
• eine Zustimmungspflicht beim Verkauf
• Regeln zur Nutzung, etwa für Vermietung oder Gewerbe in der Wohnung
• Beschlüsse und Protokolle der letzten Jahre, Stand der Erhaltungsrücklage

Weitere Prüfpunkte für die Besichtigung stehen in der Checkliste für die Besichtigung. Wer vermieten will, liest zusätzlich die Seite Wohnung als Kapitalanlage kaufen. Diese Seite ist allgemeine Information; bei Fragen zu Ihrem Vertrag hilft der Notar, der ihn beurkundet.

Quellen: § 3 WEG, § 7 WEG, § 8 WEG, § 9a WEG, § 10 WEG, § 12 WEG, § 16 WEG, § 19 WEG, § 28 WEG. Abruf am 13. und 14.11.2026. Diese Seite ist allgemeine Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.