Hausgeld: was drinsteckt und wie es verteilt wird

Was ist Hausgeld?

Hausgeld ist das Geld, das jeder Wohnungseigentümer an die Gemeinschaft zahlt, damit sie ihre laufenden Kosten und ihre Rücklagen bezahlen kann. Das Wort selbst steht nicht im Wohnungseigentumsgesetz; das Gesetz spricht von Vorschüssen zur Kostentragung und zu den Rücklagen, über die die Eigentümer beschließen (§ 28 WEG Abs. 1).

Empfänger ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Sie kann selbst Rechte erwerben, klagen und verklagt werden und entsteht mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher (§ 9a WEG). Gegenüber ihren Gläubigern haftet jeder Eigentümer nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils. Darum ist das Hausgeld keine Gebühr, die irgendwo verschwindet: Es ist der Beitrag, mit dem das Haus, das Ihnen gemeinsam mit anderen gehört, bezahlt und erhalten wird.

Was ist im Hausgeld enthalten?

Zwei Teile: die Vorschüsse auf die Kosten der Gemeinschaft und die Zuführung zur Erhaltungsrücklage. Welche Kosten das im Einzelnen sind, steht im Wirtschaftsplan, den der Verwalter für jedes Kalenderjahr aufstellt (§ 28 WEG Abs. 1).

Zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört nach dem Gesetz „die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage“ (§ 19 WEG Abs. 2 Nr. 4). Einen Mindestbetrag nennt das Gesetz nicht. Ebenfalls zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört die Bestellung eines zertifizierten Verwalters; Ausnahmen gelten etwa für Anlagen mit weniger als neun Sondereigentumsrechten, in denen ein Eigentümer selbst verwaltet, solange nicht mindestens ein Drittel der Eigentümer einen zertifizierten Verwalter verlangt.

Woraus sich die Kosten typischerweise zusammensetzen, zeigt ein Blick in die Wertermittlung. Gutachterausschüsse rechnen dort mit Modellwerten für die Bewirtschaftung. Der Grundstücksmarktbericht 2026 für den Rhein-Kreis Neuss setzt 439 Euro Verwaltungskosten je Eigentumswohnung und Jahr an und 14,40 Euro Instandhaltungskosten je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr (Grundstücksmarktbericht Rhein-Kreis Neuss 2026, S. 73). Das sind Rechengrößen für den Ertragswert und kein Durchschnitts-Hausgeld. Sie zeigen aber, dass Verwaltung und Erhaltung zwei feste Bausteine jedes Wirtschaftsplans sind.

Wie viel Hausgeld ist normal?

Eine amtliche Durchschnittszahl für das Hausgeld in Düsseldorf gibt es nicht, und eine seriöse Erhebung mit nachvollziehbarer Methode haben wir nicht gefunden. Deshalb nennen wir hier keinen Quadratmeterwert, wie er in vielen Ratgebern steht.

Was „normal“ ist, entscheidet sich an der einzelnen Anlage: an der Größe der Gemeinschaft, am Zustand des Hauses, an den anstehenden Arbeiten und daran, wie viel die Gemeinschaft zurücklegt. Ein niedriges Hausgeld kann bedeuten, dass sparsam gewirtschaftet wird. Es kann auch bedeuten, dass die Rücklage zu knapp ist und später Geld nachgefordert werden muss. Ob das eine oder das andere zutrifft, zeigen nur die Unterlagen der Gemeinschaft.

Vergleichen Sie deshalb Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen von zwei oder drei Jahren. Steigt das Hausgeld, steht der Grund in den Beschlüssen, denn über die Vorschüsse entscheiden die Eigentümer gemeinsam. Beschlüsse gelten für Sie als Käufer auch ohne Eintragung im Grundbuch (§ 10 WEG Abs. 3).

Wie wird das Hausgeld berechnet und verteilt?

Grundsätzlich nach Ihrem Miteigentumsanteil: Die Kosten der Gemeinschaft werden im Verhältnis der Anteile verteilt, die im Grundbuch stehen (§ 16 WEG Abs. 2). Für einzelne Kosten oder Kostenarten können die Eigentümer per Beschluss einen anderen Schlüssel festlegen, und die Gemeinschaftsordnung kann vom Gesetz abweichende Vereinbarungen enthalten (§ 10 WEG Abs. 1).

So rechnen Sie Ihren Anteil nach: Gesamtkosten laut Wirtschaftsplan mal Ihr Miteigentumsanteil. Steht im Grundbuch ein Anteil von 50/1.000, tragen Sie 5 Prozent der Kosten, die nach Anteilen verteilt werden. Kosten mit eigenem Schlüssel rechnet die Jahresabrechnung gesondert aus.

Nach Ablauf des Jahres beschließen die Eigentümer auf Grundlage der Jahresabrechnung über Nachschüsse oder die Anpassung der Vorschüsse (§ 28 WEG Abs. 2). Zusätzlich gibt es einen Vermögensbericht mit dem Stand der Rücklagen, der jedem Eigentümer zur Verfügung zu stellen ist (§ 28 WEG Abs. 4).

Wann und wie oft zahlen Sie Hausgeld?

Das Gesetz nennt keinen festen Rhythmus; es spricht von Vorschüssen auf einen Wirtschaftsplan für das Kalenderjahr. Wann sie fällig werden, legt Ihre Gemeinschaft fest, nachzulesen im Beschluss über den Wirtschaftsplan.

Ab wann Sie nach einem Kauf zahlen, regelt im Verhältnis zum Verkäufer der Kaufvertrag. Lassen Sie sich den Stichtag vor der Beurkundung vom Notar erklären. Beim Neubau kommt eine Besonderheit dazu, die wir auf der Seite Hausgeld bei einer Neubauwohnung beschreiben.

Wenn Sie vermieten wollen, gehört das Hausgeld in Ihre Rechnung, denn nicht jeder Teil lässt sich auf Mieter umlegen. Welche Bestandteile das sind, steht im nächsten Abschnitt.

Welche Teile des Hausgelds sind auf Mieter umlagefähig?

Nur die Betriebskosten, und nur, wenn der Mietvertrag es vereinbart. Verwaltung, Instandhaltung, Instandsetzung und die Zuführung zur Erhaltungsrücklage bleiben bei Ihnen als Eigentümer. Das sind oft die beiden größten Posten des Hausgelds.

Grundlage ist das Mietrecht: Die Vertragsparteien „können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt“ (§ 556 BGB Abs. 1 Satz 1). Ohne diese Vereinbarung im Mietvertrag tragen Sie alles selbst. Was Betriebskosten sind, zählt die Betriebskostenverordnung in 17 Positionen auf (§ 2 BetrKV):

• laufende öffentliche Lasten des Grundstücks, namentlich die Grundsteuer
• Wasserversorgung und Entwässerung
• Betrieb der Heizung, der Warmwasserversorgung und verbundener Anlagen
• Betrieb des Personen- oder Lastenaufzugs
• Straßenreinigung und Müllbeseitigung
• Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
• Gartenpflege und Beleuchtung der gemeinsam genutzten Teile
• Schornsteinreinigung sowie Sach- und Haftpflichtversicherung
• Hauswart, Gemeinschaftsantenne oder Breitbandanlage, Einrichtungen für die Wäschepflege
• sonstige Betriebskosten im Sinne des § 1 BetrKV

Nicht umlagefähig ist die Vergütung des Verwalters. Die Betriebskostenverordnung nimmt die Verwaltungskosten ausdrücklich aus: die Kosten der zur Verwaltung erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, der Aufsicht, der Prüfung des Jahresabschlusses und der Geschäftsführung (§ 1 BetrKV Abs. 2 Nr. 1). Ebenso draußen bleiben Instandhaltung und Instandsetzung, also die Kosten, die während der Nutzungsdauer aufgewendet werden müssen, um Mängel aus Abnutzung, Alterung und Witterung zu beseitigen (§ 1 BetrKV Abs. 2 Nr. 2). Auch beim Hauswart gilt eine Grenze: Sein Lohn ist nur umlagefähig, soweit er nicht Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft (§ 2 BetrKV Nr. 14).

Die Zuführung zur Erhaltungsrücklage können Sie ebenfalls nicht weitergeben. Das Wohnungseigentumsgesetz beschreibt sie als „die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage“ (§ 19 WEG Abs. 2 Nr. 4); sie dient damit der Erhaltung, und deren Kosten sind nach § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV keine Betriebskosten. Sie steht außerdem nicht im Katalog des § 2 BetrKV und entsteht nicht laufend, sondern wird für künftige Maßnahmen angespart.

Die Auffangposition „sonstige Betriebskosten“ hilft hier nicht weiter, obwohl viele Ratgeber genau dort argumentieren. Sie erfasst nur „Betriebskosten im Sinne des § 1“ (§ 2 BetrKV Nr. 17), und § 1 Abs. 2 nimmt Verwaltung und Erhaltung heraus. Was dort ausgenommen ist, kommt über die Nummer 17 nicht zurück.

Zwei Punkte zur Abrechnung: Über die Vorauszahlungen ist jährlich abzurechnen, und die Abrechnung muss dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen. Danach ist eine Nachforderung ausgeschlossen, wenn Sie die Verspätung zu vertreten haben (§ 556 BGB Abs. 3). Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters sind unwirksam (§ 556 BGB Abs. 5). Veraltet ist dagegen das frühere Nebenkostenprivileg für den Kabelanschluss: Für Anlagen, die ab dem 1. Dezember 2021 errichtet wurden, gilt die Position zur Antennen- und Breitbandanlage nicht mehr (§ 2 BetrKV Nr. 15).

Für Ihre Rechnung heißt das: Ziehen Sie vom Hausgeld die Verwaltervergütung, die Instandhaltung und die Rücklage ab, dann sehen Sie, welcher Teil bei Ihnen hängen bleibt. Wie Anleger in Düsseldorf damit rechnen, steht unter vermietete Wohnung als Kapitalanlage.

Welche Unterlagen zum Hausgeld lesen Sie vor dem Kauf?

Alle, die zeigen, wie die Gemeinschaft wirtschaftet. Fragen Sie den Verkäufer oder über ihn den Verwalter nach diesen Unterlagen, bevor Sie einen Notartermin vereinbaren:

• Wirtschaftsplan für das laufende Jahr mit Ihrem Anteil am Hausgeld
• Jahresabrechnungen der letzten zwei bis drei Jahre
• Vermögensbericht mit dem Stand der Erhaltungsrücklage
• Beschlüsse und Protokolle der Eigentümerversammlungen, vor allem zu geplanten Arbeiten und Nachzahlungen
• Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung, falls Kosten anders als nach Anteilen verteilt werden

Wie Sie Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung lesen, zeigt die Seite Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung prüfen. Verkaufen Sie selbst eine Wohnung, legen Sie diese Unterlagen am besten gleich bereit: Käufer fragen danach.

Quellen: § 9a WEG, § 10 WEG, § 16 WEG, § 19 WEG, § 28 WEG, § 556 BGB, § 1 BetrKV, § 2 BetrKV, Grundstücksmarktbericht Rhein-Kreis Neuss 2026. Abruf am 13. und 14.11.2026. Diese Seite ist allgemeine Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.